Der Immobilien(ver)kauf

Das Immobilienrecht ist nicht für jedermann alltäglich und bietet auch rechtlich einige Besonderheiten, mit denen sich die Parteien im Vorfeld vertraut machen sollten.

Der Immobilien(ver)kauf

1. Vorbemerkungen

Der Kauf oder auch der Verkauf einer Immobilie ist im Leben vieler Menschen ein wichtiger Meilenstein. Dementsprechend hat der Gesetzgeber in § 311 b BGB vorgesehen, dass ein Vertrag, durch den sich ein Vertragspartner verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf. Neben der mit der notariellen Urkunde verbundenen Beweisfunktion war es dem Gesetzgeber besonders wichtig, durch die Pflicht zur notariellen Beurkundung sicher zu stellen, dass beide Vertragsparteien durch eine fachkundige Person über die Bedeutung der abgegebenen Erklärungen informiert werden.

Grundsätzlich sind drei Arten von Immobilienkaufverträgen zu unterscheiden, nämlich:

- Der Kauf eines unbebauten Grundstücks (Bauplatz),

- Der Kauf eines bebauten Grundstücks (mit aufstehendem Gebäude),

- Der Kauf eines Grundstücks, auf dem ein Gebäude noch errichtet werden soll (sogenannter Bauträgervertrag).

Der letztgenannte Vertragstyp weist viele rechtliche Besonderheiten auf. Diese Abhandlung beschäftigt sich deshalb lediglich mit dem klassischen Kaufvertrag über ein unbebautes oder bebautes Grundstück. Es ist beabsichtigt, den Bauträgervertrag in einem gesonderten Aufsatz zu behandeln. Angesichts der Fülle der bei einem Grundstücks(ver)kauf anstehenden Fragen und Probleme kann die vorliegende Darstellung nur einen groben Überblick über den wesentlichen Ablauf verschaffen. In jedem Fall ist die unmittelbare Beratung durch den beurkundenden Notar unersetzbar. Der Notar ist kraft Gesetzes und kraft Amtes verpflichtet, beide Vertragsparteien sachgerecht über den Ablauf des Verfahrens und alle damit zusammen hängenden Fragen, Risiken und Gefahren zu beraten und zu belehren.

2. Vorbereitung und Beurkundung

Schon im eigenen Interesse wird der Käufer das Vertragsobjekt vor dem Kauf eingehend besichtigen oder durch eine Vertrauensperson, ggf. sogar durch einen Bausachverständigen besichtigen lassen. Eventuell ermittelte Mängel können zwischen den Vertragsparteien abgeklärt werden. Dies liegt im Interesse beider Parteien, um anschließende Streitigkeiten über später bekannt werdende Mängel auszuschließen. Über das Ergebnis sollte der Notar informiert werden, damit ggf. konkrete Absprachen in den Kaufvertrag aufgenommen werden können. In diesem Zusammenhang sollte auch geklärt werden, ob der Verkäufer einen Energieausweis für ein aufstehendes Gebäude zur Verfügung stellen kann oder der Käufer darauf verzichtet.

Geklärt werden sollte zwischen den Vertragsparteien auch, ob die Erschließung des Grundbesitzes endabgerechnet und bezahlt ist oder ob noch Veranlagungen zu erwarten sind. Ggf. können bei der zuständigen Gemeinde entsprechende Informationen eingeholt werden. Erörterungsbedürftig ist zwischen den Vertragsparteien auch, ob und ggf. welche Gegenstände zusätzlich zum Grundstück bzw. Gebäude veräußert werden sollen oder welches Zubehör ggf. vom Kaufvertrag erfasst wird. Sofern bewegliche Gegenstände mit veräußert werden, ist es sinnvoll, insoweit Teile des Kaufpreises gesondert auszuweisen, damit diese Kaufpreisteile bei der Grunderwerbsteuer und den Grundbuchgebühren nicht erfasst werden.

Die meisten Immobilienkäufe werden nicht aus der "Portokasse" bezahlt, sondern mit Hilfe von Darlehen finanziert. Es empfiehlt sich deshalb, dass sich der Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages bei seiner Bank vergewissert, dass der Erwerb des Vertragsobjekts auch finanzierbar ist. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der Kaufpreis bei Fälligkeit nicht bezahlt werden kann, was zu erheblichen Schadensersatzansprüchen des Verkäufers führen kann. Üblich ist es, die Darlehen der finanzierenden Bank oder Sparkasse mit einer oder mehreren Grundschulden abzusichern, die bereits bei der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages ebenfalls mit beurkundet werden können. Damit diese Finanzierungsgrundschulden überhaupt ins Grundbuch eingetragen werden können, erteilt der Verkäufer dem Käufer Vollmacht, die Grundschuld(en) schon im Grundbuch eintragen zu lassen, obwohl er noch nicht Eigentümer ist. Zur Absicherung des Verkäufers vor unberechtigten Verfügungen sind dabei bestimmte Sicherungsauflagen zu beachten.

Vor der Beurkundung stellt der Notar den Grundbuchinhalt fest. Im Grundbuch, das bei dem zuständigen Amtsgericht geführt wird, ist im Bestandsverzeichnis das Grundstück mit genauer Lagebezeichnung eingetragen, in Abteilung I ist der Eigentümer benannt. In Abteilung II des Grundbuchs finden sich Lasten und Beschränkungen, in Abteilung III Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Die in Abteilung III vorhandenen Eintragungen werden im Regelfall bei der Eigentumsumschreibung gelöscht. In Abteilung II sind häufig Rechte eingetragen, die nicht ohne weiteres gelöscht werden können, etwa Wegerechte für Nachbarn oder Leitungsrechte für Stromversorger. Diese Rechte müssen dann übernommen werden.

Vor der Beurkundung übermittelt der Notar den Vertragsbeteiligten in der Regel einen Vertragsentwurf. Falls noch Rückfragen oder Änderungswünsche bestehen, können diese dann vor der Beurkundung noch geklärt oder berücksichtigt werden.

Im eigentlichen Beurkundungstermin wird den Vertragsparteien der gesamte Text der Urkunde vorgelesen, in der Regel vom Notar persönlich. Dadurch soll der Inhalt des Vertrages den Parteien nochmals vor Augen geführt werden. Falls dann noch weitere Fragen auftauchen, können diese direkt mit dem Notar geklärt oder ggf. Änderungen des Vertragstextes vorgenommen werden. Wenn anschließend alle Beteiligten mit dem verlesenen Urkundstext einverstanden sind, erfolgt die Unterschriftsleistung. Vorbehaltlich weiterer Genehmigungen wird der Vertrag mit der Unterzeichnung durch den Notar wirksam.

3. Abwicklung und Vollzug

Mit der Beurkundung des Kaufvertrages ist die Sachbearbeitung natürlich noch nicht abgeschlossen. Der Notar übernimmt es aufgrund gesetzlicher Vorschriften, aber auch aufgrund der Beauftragung durch die Vertragsbeteiligten, die notwendigen Benachrichtigungen Dritter durchzuführen. Es müssen Bescheinigungen, Genehmigungen und Atteste eingeholt werden, die zur Abwicklung des Grundstückskaufvertrages erforderlich sind. Wenn die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit vorliegen, teilt der Notar dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Der Notar ist weiterhin dafür verantwortlich, dass die Eigentumsumschreibung tatsächlich erst dann erfolgt, wenn die Kaufpreiszahlung an den Verkäufer erfolgt und nachgewiesen ist.

Unter anderem hat der Notar den Vertragsschluss auch dem Finanzamt mitzuteilen. Dort wird die Grunderwerbsteuer festgesetzt, in der Regel 3,5 % des Kaufpreises. Wenn der Käufer die Grunderwerbssteuer bezahlt hat, erhält der Notar eine sogenannte "Unbedenklichkeitsbescheinigung", mit dem nachgewiesen werden kann, dass das Finanzamt keine Bedenken gegen die Eintragung des neuen Grundstückseigentümers im Grundbuch erhebt. Diese Bescheinigung ist Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch durchführt.

Die Veräußerung des Grundstücks hat noch weitere Rechtsfolgen, auf die in der Regel im Kaufvertrag hingewiesen wird. Der Käufer wird Schuldner der Grundsteuer. Nach den üblicherweise getroffenen Abreden ist ein Teil der Steuern und Abgaben von Käufer an den Verkäufer zu erstatten. Gebäudeversicherungen gehen Kraft Gesetzes auf den Käufer über, der sie jedoch innerhalb eines Monats ab seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch kündigen kann. Dieser Übergang des Versicherungsverhältnisses bewirkt, dass eine Gebäude niemals unversichert übertragen werden kann. Wegen des oft hohen Wertes von übereigneten Hausgrundstücken soll der Käufer umfassend geschützt werden und nicht aufgrund eines Versehens oder Nachlässigkeit den Versicherungsschutz verlieren.

Mit dem Eigentum gehen nach den Vorschriften des BGB auch eventuelle Miet- oder Pachtverhältnisse über. Der Käufer tritt Kraft Gesetzes in die bestehende Verträge ein. Gegebenenfalls kann der Erwerber bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen. Für Wohnraum sind allerdings die geltenden Mieterschutzvorschriften zu beachten.

Über die Einzelheiten der Vertragsgestaltung und den Ablauf des Verfahrens vom ersten Vorgespräch bis zur Grundbucheintragung informiert Sie gerne Ihr beratender Notar. Scheuen Sie sich nicht, sich mit allen interessierenden Fragen den beurkundenden Notar zu wenden. Er ist kraft Gesetzes dazu verpflichtet, Sie in jeder Hinsicht zu belehren und zu beraten.