Formularklausel zur allgemeinen Umlage von Verwaltungskosten wirksam

Themenbereich: Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der Bundesgerichtshof hat in einer soeben veröffentlichten Entscheidung vom 30.03.2010 entschieden, dass die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter beim Gewerberaummietvertrag nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB verstößt.

Streitpunkt war die von einer Vermieterin gewählte Formularklausel, nach der sich der Mieter verpflichtete, zur Übernahme von Nebenkosten, bei denen unter anderem bei den Kosten des Betriebs auch Verwaltungskosten aufgeführt waren. Diese Verwaltungskosten mit jährlich 1.299,54 € standen nun im Streit.

Sowohl das Landgericht wie auch das Berufungsgericht lehnten die Klage hinsichtlich der Verwaltungskosten ab, da die Klausel zur Umlage der Verwaltungskosten nicht transparent sei und auch die Beschreibung des Begriffs der Verwaltungskosten wie auch die Begrenzung der Höhe nach fehle.

Diesen Entscheidungen tritt der Bundesgerichtshof entgegen.

Er entschied, dass eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ bereits nicht gegen das Transparenzgebot verstoße. Dies gelte dann auch für die vereinbarte Umlage der klauselmäßig erfassten „Verwaltungskosten“ in gleicher Weise. Das Transparenzgebot aus § 307 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet den Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu gehöre auch, dass die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen sich soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen erforderlich sei.

Hinsichtlich des Begriffs der „Verwaltungskosten“ könne nach Auffassung des Bundesgerichtshofs auf die im Wesentlichen übereinstimmende Definition in § 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung zurückgegriffen werden. Da diese Regelung grundsätzlich für die Geschäftsraummiete nicht einschlägig sei, sei für die Heranziehung als Hilfsmittel zur näheren Bestimmung unerheblich. Zwar seien bei der gewerblichen Miete andere Verwaltungskosten gegeben als bei der Wohnungsmiete, daraus folge aber nicht, dass bei Heranziehung der gesetzlichen Definition diese nicht umlegbar seien. Schließlich seien auch durch die technische Hausverwaltung nicht teilweise Kosten erfasst, die der Instandhaltung und Instandsetzung zuzuordnen wären. Verwaltungskosten seien demnach als Gemeinkosten von den Kosten der Dienst- oder Werkleistung in dem Rahmen einer konkreten Instandhaltungsmaßnahme zu trennen.

Darüber hinaus sei der Mieter gegen die Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Kosten bereits durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot hinreichend geschützt.

Angaben zur Angemessenheit der Kosten machte der Bundesgerichtshof nicht. Insoweit wurde die Sache an das Berufungsgericht zur weiteren Klärung zurückgewiesen.

Im Grundsatz zeigt die Entscheidung, dass die unter dem Begriff Verwaltungskosten fallenden Aufwendungen im Rahmen eines Gewerberaummietverhältnisses auch unter Verweis auf die Formularklausel im Rahmen der jährlichen Abrechnung berücksichtigt werden kann.

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