Grundpfandrechte (Grundschuld, Hypothek)

Themenbereich: allg Zivilrecht
 

Das Immobilienrecht ist nicht für jedermann alltäglich und bietet auch rechtlich einige Besonderheiten, mit denen sich die Parteien im Vorfeld vertraut machen sollten.


 

Grundpfandrechte (Grundschuld, Hypothek)

1. Funktion und Unterscheidung

Vornehmlich zur Finanzierung des Immobilienerwerbs, aber auch zur Absicherung sonstiger Darlehen werden sogenannte Grundpfandrechte bestellt. Wie der Name schon sagt, handelt es sich um Pfandrechte an Grundbesitz. Das Grundpfandrecht ermöglicht dem Gläubiger die Verwertung des Pfandes durch Zwangsversteigerung, also die öffentliche Veräußerung des Grundstücks durch das Amtsgericht an den Meistbietenden.

Bei der Vergabe von Darlehen führen die Banken in der Regel eine Risikoprüfung durch. Es wird prognostiziert, wie groß die Wahrscheinlichkeit der vollständigen Rückzahlung des Darlehens ist. Je größer die Wahrscheinlichkeit, desto niedriger der Zinssatz, der die Gegenleistung für die Gewährung des Darlehens darstellt. Maßgeblich für die Beurteilung des Risikos ist die Frage, ob der Darlehensnehmer Sicherheiten zur Verfügung stellen kann für den Fall, dass er nicht mehr in der Lage ist, die vereinbarten Raten fristgerecht zu zahlen. Steht dem Kreditinstitut dann ein Grundpfandrecht an einem werthaltigen Grundstück zur Verfügung, ist die Durchsetzung des Rückzahlungsanspruchs so gut wie sicher.

Gebräuchlich sind Grundpfandrechte in der Form von Grundschulden und Hypotheken. Diese beiden Arten von Grundpfandrechten unterscheiden sich dadurch, dass der Bestand der Hypothekenforderung von dem Bestand der abzusichernden Darlehensforderung abhängt. Der Bestand der Grundschuldforderung ist davon völlig unabhängig. Wenn ein durch die Hypothek gesichertes Darlehen abbezahlt ist, ist die Hypothekenforderung ebenfalls erloschen. Die Hypothek im Grundbuch ist zu löschen. Sie kann keine weitere Sicherungsfunktion ausüben. Dies ist bei der Grundschuld anders. Da sie vom Bestand des Darlehens unabhängig ist, kann eine einmal im Grundbuch eingetragene Grundschuld erneut benutzt werden, um ein weiteres, neues Darlehen abzusichern. Dies ist der große Vorteil der Grundschuld gegenüber der Hypothek. Da die Grundschuld in der Rechtspraxis das weitaus häufigste Grundpfandrecht darstellt, sind die nachfolgenden Erläuterungen auf die Grundschuld ausgerichtet, wenn auch die Hypothek ähnlichen Rechtsgrundsätzen unterliegt.

2. Buchgrundschuld und Briefgrundschuld

Diese beiden Arten der Grundschuld unterscheiden sich da durch, dass die Buchgrundschuld nur im Grundbuch eingetragen ist, über die Briefgrundschuld allerdings noch ein gesonderter Grundschuldbrief erteilt wird. Der Grundschuldbrief ermöglicht die Abtretung der Grundschuld durch schriftliche Erklärung und Übergabe des Grundschuldbriefs. Aus dem Grundbuch ist dann nicht ersichtlich, wer tatsächlich Inhaber der Grundschuld ist. Dies ist nur auf der Grundlage der Abtretungserklärungen und des Grundschuldbriefs zu ermitteln. Die größere Flexibilität einer Briefgrundschuld bringt allerdings höheren finanziellen Aufwand wegen der mit der Erteilung des Grundschuldbriefs beim Grundbuchamt entstehenden Kosten mit sich.

3. Der wesentliche Inhalt der Grundschuldbestellungsurkunde

a. Bestellung

Die Grundschuld wird auf der Grundlage einer sogenannten Bestellungsurkunde im Grundbuch eingetragen. Zwar ist die Grundschuldbestellung ein Vertrag über die Bestellung eines Grundpfandrechts zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Gläubiger. Bei der Grundschuldbestellung ist jedoch regelmäßig nur der Grundschuldbesteller anwesend. Durch die Übergabe der Grundschuldbestellungsurkunde an die Bank und die vorbehaltlose Entgegennahme wird die Grundschuldbestellung dann bindend.

b. Zwangsvollstreckungsunterwerfung

In der Regel ist die notarielle Beurkundung der Grundschuldbestellung erforderlich, weil sich der Besteller neben der sofortigen Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz (dinglich) auch persönlich der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft. Für diesen von den Kreditinstituten bevorzugten Regelfall hat der Gesetzgeber weger der damit verbundenen besonderen Risiken eine Beurkundungspflicht vorgesehen. So ist sichergestellt, dass der Grundschuldbesteller über die sich ergebenen Besonderheiten vom Notar eingehend belehrt wird und sich der Risiken bewusst ist, die er durch die Unterzeichnung der Grundschuldbestellungsurkunde mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung in sein gesamtes Vermögen eingeht. Durch eine solche Zwangsvollstreckungsunterwerfung ist dem Grundschuldgläubiger nicht nur die Zwangsversteigerung des Grundstücks eröffnet, sondern auch der Zugriff im Wege der Zwangsvollstreckung auf das gesamte übrige Vermögen des Grundschuldbestellers. Mit der vom Notar gegebenenfalls zu erteilenden vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde kann der Grundschuldgläubiger also Zwangsvollstreckungsmaßnahmen hinsichtlich sämtlicher weiterer Vermögensgegenstände des Grundschuldbestellers durchführen, also z.B. auf anderem Grundbesitz des Grundschuldbestellers eine Zwangshypothek eintragen lassen und dessen Zwangsversteigerung beantragen, eine Lohnpfändung beim Arbeitgeber ausbringen oder Bankkonten des Grundschuldbestellers beim anderen Kreditinstituten pfänden.

c. Grundschuldbetrag und –zins

Da die Grundschuld ein Sicherungsmittel ist, werden in der Grundschuldbestellungsurkunde meist deutlich höhere Zinsen vereinbart, als im Darlehensvertrag vereinbart worden ist. Grundschuldzinsen zwischen 15 % und 20 % sind die Regel. Dieser Grundschuldzins spielt jedoch im Wesentlichen nur eine Rolle im Verhältnis des Grundschuldgläubigers zu weiteren Grundschuldgläubigern, die möglicherweise nachrangig im Rahmen einer Zwangsversteigerung Rechte geltend machen wollen. Im Innenverhältnis zum Darlehensnehmer muss der Grundschuldgläubiger nach den Bedingungen des Darlehensvertrages Abrechnung erteilen und darf dabei natürlich nur die Zinssätze zu Grunde legen, die im Darlehensvertrag vereinbart sind.

d. Abtretung von Rückgewährsansprüchen

In den meisten Grundschuldbestellungsurkunden, die von den Kreditinstituten ihrem wesentlichen Inhalt nach vorgegeben werden, finden sich auch Klauseln über die Abtretung von Rückgewährsansprüchen. Durch diese für den Laien kaum verständlichen Vertragsbedingungen wollen die Kreditinstitute sicherstellen, dass sie als nachrangige Grundschuldgläubiger im Laufe der Zeit durch Abtragung solcher Forderungen, die durch vorrangige Grundpfandrechte gesichert sind, durch Aufrücken im Rang eine bessere Rangstelle erhalten können. Da die Grundschuld vom Bestand der abzusichernden Darlehensforderung unabhängig ist, bliebe das Rangverhältnis der einmal im Grundbuch eingetragenen Gläubiger eigentlich gleich. Durch die Abtragung der gesicherten Darlehensforderung erhält der Grundschuldbesteller (Eigentümer) jedoch einen Anspruch gegen den Darlehensgeber Bank) auf Rückgewähr der bestellten Sicherheit, also der Grundschuld. Diese Rückgewährsansprüche können und werden in der Regel abgetreten, damit die nachrangig berechtigte Bank über kurz oder lang doch noch eine bessere Rangstelle erhält.

4. Die Sicherungszweckerklärung

Da die Grundschuld der Sicherung des hingegebenen Darlehens dient, werden zwischen den Parteien regelmäßig Sicherungszweckerklärungen vereinbart. Diese meist von den Kreditinstituten vorgegebenen Erklärungen geben genaue Auskunft darüber, welche Forderungen im Einzelnen durch die Grundschuld abgesichert werden. Wenn das Kreditinstitut auch tatsächlich mit der Vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde eine Vielzahl von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten kann, so darf sie dies in rechtlicher Hinsicht natürlich nur dann, wenn ihr entsprechende Forderungen gegen den Grundschuldbesteller zustehen. Die Einzelheiten hierzu regelt die Sicherungsabrede, die keiner notariellen Beurkundung bedarf und deshalb im Regelfall außerhalb der notariellen Urkunde geschlossen wird.

 

Die vorstehenden Erläuterungen können nur einen groben Überblick über die wichtigsten Fragen im Zusammenhang mit Grundpfandrechten geben. Weitere Einzelheiten erläutert Ihnen gerne Ihr beurkundender Notar, der kraft Gesetzes verpflichtet ist, über alle im Zusammenhang mit der Bestellung von Grundpfandrechten bestehenden Rechtsfragen zu belehren und zu beraten.


 

Autor


Gockel, Thomas - Rechtsanwalt und Notar

Fachanwalt für Strafrecht

Kanzlei:
 
Markusstr. 3
59590 Geseke
 
Telefon: 02942/987-598
Telefax: 02942/987-455
E-Mail: info@RAGockel.de
Website: www.RAGockel.de

"Die einzelnen Beiträge stammen von dem jeweils angegebenen Autor. Der jeweilige Autor ist für den Inhalt des Beitrages verantwortlich. Bei dem Autor liegen die Urheberrechte an dem jeweiligen Beitrag. Der Anwalt und Notarverein Lippstadt betreibt keine Rechtsberatung. Bei Fragen zu den einzelnen Beiträgen wenden Sie sich bitte direkt an den Autor."
 
 
Druckansicht . Zu den Themenbereichen
Stichwortsuche

Veranstaltungskalender
«September 2020»
MoDiMiDoFrSaSo
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
282930