Entwicklung im Gewerberaummietrecht

Themenbereich: Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Zurückliegend hat der 12. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs unterschiedliche, teils tiefgreifende Entscheidungen zum Gewerberaummietrecht gefällt, die für Sie interessant sein könnten.

Hierzu gehört unter anderem die Entscheidung, dass im Falle des Vertragsschlusses einer Aktiengesellschaft die erforderliche Formvorschrift des § 550 BGB für langfristige Mietverhältnisse nur dann gewahrt ist, sofern sämtliche Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder aber einzelne gesamtvertretungsberechtigte Vorstandsmitglieder mit dem Vertretungszusatz „i. V.“ unterzeichnen. Andernfalls fehle es an der Einhaltung der Schriftform mit der Rechtsfolge der Formunwirksamkeit. In diesem Fall wandelt sich der ursprünglich langfristig vereinbarte Vertrag mangels Formwirksamkeit zu einem jederzeit kündbaren Vertrag, was insbesondere für den Vermieter bei vertragsbezogenen Investitionen weitreichende Folgen haben kann.

Neben dieser Entscheidung besteht Einigkeit, dass insbesondere das Optionsausübungsrecht, den Vertrag um mehr als ein Jahr zu verlängern, ebenfalls schriftlich erfolgen muss. Korrespondierend mit den Schriftformerfordernissen wird auch die Bezeichnung des Mietgegenstandes als Zuweisungs- und Alleinstellungsmerkmal zumindest eine lokalisierbare Bezeichnung erfordern. Eine Erweiterung beispielsweise der Mietflächen stellt einen wesentlichen Bestandteil des Mietvertrages dar, sodass auch hinsichtlich dieser Vereinbarung ein Schriftformerfordernis besteht. Es müssen daher förmliche Nachtragsurkunden im Sinne von § 126 BGB gefertigt werden, um die Wirksamkeit zu erhalten.

Auch die obergerichtliche Rechtsprechung hat sich zurückliegend mit der interessanten Rechtsfrage auseinanderzusetzen, ob im Beispielsfall das Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz und die damit verbundene Nutzungsvorgabe zu einem Mangel an der Pachtsache führt. In dem zu entscheidenden Vertrag fehlten Angaben darüber, ob die Gaststätte auch als Rauchergaststätte benutzt werden sollte. Das Oberlandesgericht entschied in dieser Konstellation, dass der Pächter das alleinige Verwendungsrisiko trage und grundsätzlich die Konzessionsfähigkeit, die in die Verantwortung des Verpächters falle, durch die Regelung des Nichtraucherschutzgesetzes nicht beeinträchtigt sei. Die räumliche Trennung von Rauchern und Nichtrauchern beeinflusse lediglich die betrieblichen Verhältnisse des Gaststättenbetriebs. Die Pachtzweckvereinbarung „Betrieb einer Gastwirtschaft“ sei nach dem OLG hierdurch nicht beeinträchtigt.

Auch die immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten Anlass bietende Frage, ob das „Streichen des Bodens“ in der Regelung von § 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung in eine Verpflichtung des Mieters zur Reinigung des Teppichbodens umgedeutet werden kann, wurde vom Bundesgerichtshof nunmehr bejaht.

Auch die vielfältigen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs sowohl im Wohnraum- als auch im Gewerberaummietrecht zum starren Fristenplan führen weiterhin zu Unsicherheiten. Das Gericht entschied, auch die schlichte Formulierung, "Schönheitsreparaturen seien bei Bedarf geschuldet", führt hier nur eingeschränkt zu einer Lösung. Es mag zwar die Frage nach dem „ob“ gelöst sein, so beantwortet diese Regelung nicht die Frage nach dem „wann“. Ist also zwischen den Parteien der Renovierungsbedarf streitig, so muss unter Hinzuziehung eines Sachverständigen und unter entsprechender Erhöhung des Prozesskostenrisikos die Frage nach dem "Bedarf" weiterhin umständlich geklärt werden.

Soweit der BGH inzwischen Versorgungssperren als zulässig erachtet hat, bleiben aber weiterhin Detailfragen ungeklärt. Eine Versorgungssperre steht dem Vermieter auf Grund von Zahlungsverzug nur zu, sofern ein stetig wachsender Schaden droht. Die Zulässigkeit einer Sperre insbesondere der Wasserversorgung muss auch unter dem Aspekt eines möglichen Brandfalls gesehen werden, da in einem solchen Fall dem Vermieter gegenüber von Seiten der Feuerversicherung eine Obliegenheitsverletzung angelastet werden kann, wenn der Brand bereits im Entstehen hätte gelöscht werden können, sofern Wasser vorhanden und nicht der Versorgungssperre unterlegen hätte.

Höchstrichterlich ist daher in Zukunft mit der Klärung wichtiger Detailfragen hinsichtlich der Themen Schönheitsreparaturen wie auch der Nebenkosten zu rechnen.

Für Fragen aus dem Gewerberaummietrecht stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Rechtsanwältin Martina Beese